Grundsteuerreform

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, welche auf den Besitz von Gebäuden und Grundstücken anfällt. Vermieter  können diese über die Nebenkostenabrechnung von ihren Mietern zurückverlangen. Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Vor der Corona-Krise deckte sie ca. 15 Prozent der Steuereinnahmen. Hiermit werden beispielsweise Schwimmbäder oder Straßen finanziert.

Die neue Grundsteuer benötigt folgende Werte: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Bisher wurde der Grundstückwert mit Hilfe der Einheitswerte berechnet, welche jedoch veraltet sind. Somit sind für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuer angefallen. Hierdurch besteht ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichberechtigung.

Es wird nun mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Gemeinden werden voraussichtlich mit den Hebesätzen nachziehen und diese anpassen.

Dennoch wurde das 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer beibehalten:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts

2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags

3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer

Hieraus ergibt sich folgende Berechnungsformel:
Grundsteuerwert x Steuermesszahlen x Hebesatz = Grundsteuer

Ziel dieser Grundsteuerreform ist es, dass Grundstücke gleicher Größe sowie Lage auch gleiche Grundsteuer zahlen. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 01.01.2022.

Wie funktioniert das Bundesmodell?

Zur Berechnung der neuen Grundsteuer gibt es nun das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

• Grundstücksfläche

• Bodenrichtwert

• Immobilienart

• Alter des Gebäudes

• Wohnfläche

• Mietniveaustufe

• monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundstückswerts unter anderem an diesen Werten:

• Herstellungskosten Gebäude

• Grundfläche Gebäude

• Alter des Gebäudes

• Grundstücksfläche

• Bodenrichtwert

Laut Bundesmodell beträgt der Grundsteuersatz für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser 0,31% und für alle anderen Grundstücksarten 0,34 %.

Durch eine Öffnungsklausel nehmen nicht alle Bundesländer an dem Bundesmodell teil. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Egal ob es sich um das Bundes- oder Landesmodell handelt: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 01.01.2025.

Was müssen Sie, die Eigentümer, machen?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Die Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies wird ab 01.07.2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.10.2022.

Achtung: Die Aufforderung zur Abgabe dieser Erklärung erfolgt in der Regel als öffentliche Bekanntmachung, somit erhalten Sie kein gesondertes Schreiben. Damit wir, Ihre Steuerberatung, für Sie tätig werden können, benötigen wir von Ihnen verschiedene Unterlagen, Angaben sowie eine Vollmacht.

Welche Unterlagen/Angaben sind erforderlich?

• Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

• Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens

• Eigentumsverhältnisse

• Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)

• Fläche des Grundstücks

• ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes

• mehrere Gemeinden [ja/nein]

• Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]

• Nutzungsart

• Baudenkmal [ja/nein]

• ggf. Abbruchverpflichtung

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.