Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Substanzsteuer, welche auf Eigentum, aber auch Erbbaurechte auf Grundstücken erhoben wird. Sie ist neben der örtlichen Verbraucher- und Aufwandssteuer eine Steuer ohne Umlagen auf Bund oder Länder, somit gilt diese Steuer allein der Kommunen.

Die Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Das heißt, nur Eigentümer von Agrarflächen müssen sie leisten. Die Grundsteuer B bezieht sich auf bebaubare beziehungsweise bebaute Grundstücke, weshalb die Steuer oft auch als Grundstückssteuer bezeichnet wird. Der Großteil der Grundsteuer in Deutschland resultiert aus der Grundsteuer B. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass nicht nur Grundsteuer für ein Haus, sondern auch Grundsteuer für eine Eigentumswohnung entrichtet werden muss. Die Grundsteuer C wird mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, neu hinzukommen. Dabei handelt es sich um eine Wiedereinführung einer bereits in den 1960er-Jahren bestehenden Regelung. Sie gilt für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke. Kommunen dürfen für diese Grundstücksflächen einen höheren Hebesatz festlegen, wenn die Bauherren sie längere Zeit brachliegen lassen. Auf diese Weise soll der Bodenspekulation und einem Bauplatzmangel entgegengewirkt werden.

Die ab 2025 neue Grundsteuer C, kann von den Kommunen für baureife unbebaute Grundstücke in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf angesetzt werden.

I. Bewertung des unbebauten Grundstücks (§§ 246, 247 BewG):
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert (ggf. nach Abrundung gemäß § 230 BewG)

II. Steuermessbetragsverfahren (§§ 13, 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG):
Grundsteuerwert x Steuermesszahl (0,00034) = Steuermessbetrag

III. Steuerfestsetzung (§§ 25, 27 GrStG):
Steuermessbetrag x gesonderter Hebesatz nach § 25 Abs. 5 GrStG = Grundsteuer (sog. Grundsteuer C)

Durch Anbauen an ein Haus oder durch das Abreißen, von Teilen des Hauses, verändert sich der Wert des Grundbesitzes, somit kann es passieren, dass sich die Grundsteuer ändert. Dann wird vom Finanzamt ein neuer Einheitswert und gegebenenfalls eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt.

Bei einem Eigentümerwechsel ändert sich die Grundsteuer in der Regel nicht. Auch die Steuernummer wird beibehalten. Es kann jedoch zu Änderungen der Grundsteuer kommen, sodass das Finanzamt den Einheitswert neu ermittelt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Hebesatz durch die Kommune erhöht wird oder die Immobilie stark umgebaut bzw. ein Anbau errichtet wird.

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzt (§9 Grundsteuergesetz – GrstG). Die Grundsteuer ist also eine sogenannte Jahressteuer, d.h. die gesamte Grundsteuer eines Kalenderjahres ist von einem Schuldner zu leisten. Die Grundsteuer wird also nicht unterjährig abgerechnet. Nach § 10 Abs. 1 GrstG ist derjenige Schuldner der Grundsteuer, in dessen Eigentum die Wohnung oder das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahrs, also am 01.01. steht (Grundbucheintragung). Maßgebend ist also nicht die im Notarvertrag vereinbarte Nutzen- und Lastenregelung, sondern sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn eines jeden Kalenderjahres. Zumeist geht das Eigentum mit Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf den Erwerber über.

Die Grundsteuer kann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Berechnung der Wohn-/ Nutzfläche des Gebäudes in m²

Wohnflächen sind Flächen, die zu Wohnzwecken dienen. Als Nutzflächen werden Flächen bezeichnet, die insbesondere betrieblichen Zwecken dienen und die keine Wohnflächen sind. Dazu zählen zum Beispiel Werkstätten, Verkaufsräume, Büros. Ein häusliches Arbeitszimmer (Homeoffice) gilt als Wohnfläche.

Die Wohnfläche ergibt sich aus der Wohnflächenberechnung. Liegt eine Wohnflächenberechnung nicht vor, ist die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu ermitteln. Für die Nutzfläche kommt DIN 277 zur Anwendung.

Das Verhältnis von Wohnfläche zur Nutzfläche ist insbesondere bei der Nutzungsart von Bedeutung.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung regelt genau, welche Räume und Flächen Mieter und Eigentümer bei der Wohnflächenberechnung in welchem Umfang berücksichtigen müssen. In die Berechnung gehen alle Räume ein, die zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen etwa:

• Schlafzimmer
• Esszimmer
• Kinderzimmer
• Wohnzimmer
• Küche
• Bad
• Flure
• Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume.

Für andere Räume und Flächen gelten Sonderregelungen:

• Wintergarten und Schwimmbäder:
  Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche
  Wenn sie beheizt sind: 100Prozent Wohnfläche
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen:
  in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche
  bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche
• Keller und Garage:
  Da diese außerhalb der Wohnung liegen: keine Wohnfläche.
• Geschäftsräume:
  in der Regel: keine Wohnfläche.
  Ausnahme: Wenn der Mieter einen der Räume seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzt, muss die Fläche einbezogen werden: 100 Prozent Wohnfläche.
• Öfen, Badewannen, Heiz- und Klimageräte, freiliegende Installationen wie z.B. Wasserboiler, versetzbare Raumteiler sowie Einbaumöbel:
  Müssen nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Quasi also: 100 Prozent Wohnfläche.
• Nischen:
  Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls abgezogen werden.
• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben):
  keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls von der Grundfläche abgezogen werden.
• Treppen:
  abhängig von der Treppenhöhe. Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, müssen abgezogen werden.
  Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche.
• Verkleidungen und Leisten:
  müssen in Wohnflächenberechnung einbezogen werden: 100 Prozent Wohnfläche. Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.
• Sonderfall Dachgeschosswohnungen
  Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat aufgrund der Schrägen häufig eine geringere Fläche zur Verfügung. Dies wird in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt. Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Nutzfläche bzw. Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 funktioniert in der Berechnung etwas anders als die WoFlV. Denn dabei wird keine Wohnfläche ermittelt, sondern Nutz- und Verkehrsflächen. Dabei kommt unterm Strich eine höhere Grundfläche heraus. So funktioniert die Berechnung nach DIN 277:

Besonderheiten hierbei:

• Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung
• Terrassen, Loggien und Balkonen zählen vollständig zur Wohnfläche
• Wintergärten und Schwimmbäder zählen als Wohnfläche
• Räume außerhalb der Wohnung zählen ebenfalls zur Wohnfläche, etwa Keller, Waschküche oder Heizungsraum

Wo ist diese Angabe zu finden?

• Kaufvertrag
• Bauplan
• Beauftragtes Architektenbüro

Über wen kann ich die Wohn- / Nutzflächen berechnen lassen:

• Vermessungsingenieure
• Architekten