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Laut einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 22.02.2021 (BFH Az. IX R 7/20) ist die ortsübliche Marktmiete im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG grundsätzliche auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.
Hintergrund
Bis zum Veranlagungszeitraum 2020 gilt eine Wohnung die zu Wohnzwecken zu einer verbilligten Vermietung überlassen wird, bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen, ansonsten ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet.
Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 wurde diese Grenze auf 50 % herabgesetzt. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Wenn diese positiv ausfällt, ist eine Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und somit ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Ansonsten ist nur für den entgeltlich vermieteten Teil von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen somit sind die Kosten aufzuteilen.
Die BFH-Entscheidung
Die maßgebliche ortsübliche Marktmiete ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel. Hierzu gehören zum einen der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB sowie der qualifizierte Marktspiegel nach § 558d BGB. Dort ist jeder der Mietwerte (nicht nur der Mittelwert) als ortsüblich anzusehen. Erst wenn die Grenzwerte über oder unterschritten werden führt dies zur Unüblichkeit.
Der Mietspiegel dient als eine der Informationsquellen, zur leichten und schnellen Ermittlung der ortsüblichen Miete, dies ist aufgrund eines breiten Spektrums möglich. Diesem Zweck liefe es zuwider, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel vorgesehenen Spanne gleichwohl im Einzelfall ermittelt werden müsste, ob nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne der angemessenere wäre.
Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden (z.B. keine regelmäßige Anpassung an die Marktentwicklung) oder ist gar nicht erst vorhanden, kann die ortsübliche Miete z.B.
- mithilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
- durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i. V. mit § 558e BGB oder
- unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.
Laut Bundesfinanzhof ist jeder dieser Ermittlungswege gleichrangig.
Für Rückfragen wenden Sie sich gerne an Frau Alexandra Lennartz oder Frau Denise Walgenbach.
